Fra skattestop til skattehop

Man kan sige meget om de nye boligskatteregler, som nu er vedtaget i Folketinget! Efter at have forsøgt at sætte mig ind i dem, kan jeg ikke lade være med at tænke på Sir Winston Churchill, som i løbet af sin karriere kom med mange sjove udsagn, som fx dette:

”Succes er evnen til at gå fra den ene fiasko, til den anden, uden at miste sin entusiasme.”

De politikere, som har stemt for reglerne, har sikkert gjort det i den bedste mening med et ønske om at gøre reglerne provenuneutrale og undgå uro på boligmarkedet. Virkeligheden er dog, at de nye regler er et sammensurium af foreløbige tal, overgangsregler, mangel på klagemuligheder og kringlede beregninger, som gør det stort set umuligt at sætte sig ind i dem. Dermed skaber reglerne – stik imod hensigten – usikkerhed, utryghed og uforudsigelighed. En cocktail, som boligejerne og boligmarkedet ikke har gavn af.

På trods af at tilblivelsen har været mindst 10 år undervejs, giver reglerne anledning til flere spørgsmål end svar.

Reglerne får virkning for grundværdier og ejendomme, som ejerne bebor, fra og med 1.1.2024, og de omfatter både ejendomsskatter, ejendomsværdiskat på boligejendomme og feriehuse samt dækningsafgift på erhvervsejendomme.

De gode nyheder/hovedreglerne

Satserne for ejendomsværdiskat bliver lavere end hidtil. Den laveste sats bliver fra og med 2024 0,51 % (1,0 % i 2023), og den højeste sats bliver 1,4 % (3,0 % i 2023).

Grænsen for hvornår satsen stiger til den højeste, bliver i 2024 9,2 mio. kr. (pristalsreguleret) (3,04 mio. kr. i 2023).

Beregningsgrundlaget udgør fra 2024 og frem ejendomsvurderingen med fradrag af 20 %. De 9,2 mio. kr. repræsenterer således en ejendomsvurdering på 11,5 mio. kr.

De hidtil kendte nedslag for ejendomme anskaffet senest 1.7.1998 og for pensionister m.fl. gælder også fremover.

Satsen for grundskyld (skat af grundværdien) må højst udgøre 3,0 %, og for produktionsjord skal satsen ligge mellem 0,12 og 0,72 %.

Overgangsreglerne

Der bliver både overgangsregler vedrørende de anvendte satser for grundskyld og dækningsafgift og vedrørende den fremtidige opkrævning af såvel grundskyld som ejendomsværdiskat.

For årene 2024-2028 er satserne for grundskyld fastsat af Folketinget i et bilag til den nye ejendomsskattelov. Satserne er meget forskellige fra kommune til kommune (fra 0,31 % i Frederiksberg Kommune til 1,77 % i Varde Kommune). Bilaget fastsætter også dækningsafgiften for årene 2024-2028.

Når kommunerne i 2029 ikke længere er bundet af bilag 1 og igen kan fastsætte grundskyldspromillen inden for de nævnte grænser, kan de fleste husejere potentielt se frem til markante stigninger i grundskylden.

Skatterabat

For ejendomme, som ejeren/ejerne bebor 31.12.2023, er der udsigt til en rabat/et nedslag i den samlede værdi af ejendomsværdiskat og grundskyld. Det går kort fortalt ud på, at skatterne for 2024 og frem bliver fratrukket forskellen mellem skatterne for 2024, beregnet efter de nye regler og skatterne for 2024 beregnet, som de ville have været, hvis de blev beregnet efter reglerne for 2023.

Rabatten gælder således kun stigningen fra 2023 til 2024.

Hvis boligejendommen er udlejet i perioder fra 31.12.2023 og frem, bliver rabatten beregnet og udsat, indtil ejeren/ejerne flytter ind igen.

Rabatten ophører helt eller delvist ved salg af ejendommen, og hvis ejendommens identifikationsnummer bortfalder.

Stigningsbegrænsning for grundskyld af erhvervsejendomme m.v.

Privatpersoner og selskaber, som ikke bliver omfattet af reglerne om skatterabat i grundskyld, bliver i stedet omfattet af en særlig stigningsbegrænsningsregel, som lægger loft over den årlige stigning i grundskylden. Det gælder primært privatpersoner, som ejer erhvervsejendomme og alle selskabsejere af fast ejendom. Ejere af andelsboliger og almene boliger bliver også omfattet.

Reglen medfører, at grundskylden for 2024 højst kan udgøre 2023-niveauet plus en regulering på 2,8 %. For årene 2025 og frem vil grundskylden udgøre det laveste af følgende beløb:

1) Den opgjorte grundskyld beregnet efter nye regler

2) Grundskylden for det foregående år med tillæg af 4,75 % af årets grundskyld opgjort efter de nye regler. Stigningssatsen er dog højst 3,5 % frem til 2040 for almene boliger.

Stigningsbegrænsningen ophører helt eller delvist ved salg af ejendommen, og hvis ejendommens identifikationsnummer bortfalder.

Låneordninger

De nye regler rummer forskellige tilbud om pantesikrede statslige lån til finansiering af fremtidige stigninger i ejendomsværdiskat og grundskyld, som beregnes efter snirklede regler. Beregningsgrundlaget for lånene afhænger af en lang række forhold vedrørende ejerens socialstatus, historik sammen med ejendommen samt den fremtidige udvikling i ejendomsvurderingen på ejendommen.

Lånene forfalder ved salg af ejendommen.

De dårlige nyheder

Når kommunerne i 2029 ikke længere er bundet af bilag 1 og igen kan fastsætte grundskyldspromillen inden for den nævnte grænse på 3,0 %, kan de fleste husejere potentielt se frem til markante stigninger i grundskylden. Disse stigninger er omfattet af låneordningerne, men de ser ikke ud til at være omfattet af skatterabatten. Boligejerne går derfor fra skattestop til skattehop. Selvom man kan låne til stigningerne, er der tale om en reel skatteudgift, som skal betales.

Udenlandske ejendomme

Reglerne for beregning af ejendomsværdiskat af udenlandske bolig- og fritidsejendomme svarer nogenlunde til de hidtidige regler, men det er vanskeligt at vurdere effekten af de forskellige overgangsordninger.

Familieoverdragelser

Den såkaldte +/- 15 %-regel for familieoverdragelser bliver fremover til en +/- 20 %-regel.

Begrænsede klagemuligheder

Fremover bliver klagemulighederne begrænset til kun at dreje sig om fejl i ejendomsvurderinger udløst af faktuelle fejl vedrørende grundlaget for vurderingen af den enkelte ejendom – fx fejl i de tekniske informationer.

Usikkerhedsmomenter

En stor del af de ”2022”-vurderinger, som boligejerne har modtaget i løbet af 2023, og som danner grundlag for beregning af skatterne for 2024 og 2025, er foreløbige og bliver efter planen først endeligt beregnet og kommunikeret til ejerne i løbet af 2024 og 2025. Herefter bliver de opkrævede beløb reguleret med tilbagevirkende kraft. Hertil kommer, at de ”2020”-vurderinger, som har dannet grundlag for betaling af skatter for årene 2021, 2022 og 2023, skal efterberegnes og reguleres, når ejerne har modtaget den endelige ”2020”-vurdering inden udløbet af 2023.

Rabatordningerne gælder kun ejere, som har erhvervet ejendommen inden 2024. Nedslags- og overgangsordningerne er begrænset til udvalgte ejergrupper i forhold til ejertid og social status. Lånereglerne er både kringlede og uoverskuelige - de fylder 25 ud af ejendomsskattelovens 85 paragraffer!

Behov for tryghed

Et af de mange spørgsmål, man kan og bør stille om de nye regler, er, hvor fremtidssikre de er.

Ejendomsvurderingerne er langt fra træfsikre, og skatterne bliver derfor også fremover beregnet af fiktive beløb. Skatterne bliver ovenikøbet beregnet forskelligt for hver enkelt ejendom, afhængigt af hvem der ejer ejendommen i det aktuelle år. En fremtidig sælger og køber af en bolig vil blive opkrævet vidt forskellige skattebeløb og vil blive tilbudt vidt forskellige indefrysningslån, hvilket kan skabe stor usikkerhed i forbindelse med kommende bolighandler.

Fremtidige købere ser ind i et meget usikkert billede af deres fremtidige boligskatter; især for de kommende par år, indtil de endelige ”2022”-vurderinger foreligger.

Hertil kommer, at mange boligejere næppe kommer til at sætte sig ind i reglerne – endsige forstå dem.

Såfremt Folketinget ønsker at skabe tryghed, bør man overveje at skrotte de nye regler, inden de træder i kraft. Man kunne med fordel i stedet igangsætte en analyse af, hvordan man beskatter boliger baseret på reelle værdier – fx ved at indføre en beskatning ved salg af boligen i stedet for en løbende fiktiv beskatning. Dette kunne eventuelt kombineres med en form for løbende acontobeskatning.