Forældrelejligheder og beskatning heraf

Siden 2021 har der været særlige regler gældende for udlejning af fast ejendom mellem nærtstående i relation til anvendelse af virksomhedsordningen. De særlige regler ændrer ikke på, at det fortsat er muligt at anvende virksomhedsordningen for udlejning mellem nærtstående, men at de væsentlige fordele er afskaffet.

Der er tale om et omfattende regelsæt, og derfor beskriver denne artikel kun overordnet de væsentligste fokusområder for beskatning af forældrelejligheder baseret på seneste afgørelser og gældende regler pr. dags dato.

 

Lejeindtægten skal fastsættes til markedslejen

Ved udlejning til nærtstående skal lejen fastsættes til markedslejen. Markedslejen udgør den leje, der kan opnås ved udlejning af en beboelsesejendom efter lejelovgivningens regler. Når markedslejen fastlægges, tages der dels højde for, om lejemålet er møbleret, og dels om lejemålet er uopsigeligt i en periode på mindst 10 år, eller om .

Ifølge lejeloven kan udlejere af udlejningsboliger frit aftale huslejens størrelse, hvis lejeboligen er opført efter 1991. Ønskes der en lav husleje i forbindelse med udlejning til nærtstående, kan man derfor overveje, om man skal erhverve en udlejningsejendom, der er opført før 1991, idet der ofte vil kunne opgøres en lavere markedsleje på disse ejendomme.

Pas på med en for lav fastsat leje

Fastsættes lejen – ved udlejning til en nærtstående – til et lavere beløb end markedslejen, skal udlejer ved opgørelse af den skattepligtige indkomst alligevel medregne en lejeindtægt, som svarer til markedslejen.

Lejeren (den nærtstående) skal samtidig beskattes af den modtagne gave, opgjort som den for lidt opkrævede leje. Der skal dog kun betales gaveafgift i det omfang, at gavernes samlede værdi overstiger det afgiftsfrie beløb, der for indkomståret 2025 udgør 76.900 kr.

 

Fradrag

Udlejning af ejendom – også til nærtstående – anses for en erhvervsmæssig aktivitet og dermed en virksomhed, og der gælder som udgangspunkt de samme regler som ved anden erhvervsmæssig virksomhed.

Der er derfor fradrag for driftsomkostninger som fx vedligeholdelsesomkostninger. Dog skal omkostninger til forbedringer aktiveres, og de kan derfor ikke fratrækkes ved opgørelse af den skattepligtige indkomst.

Sondringen mellem forbedring og vedligeholdelsesomkostninger ses i forhold til ejendommens tilstand op til erhvervelsestidspunktet. Dette vil betyde, at mange udgifter i de første ejerår – som udgangspunkt –  vil være forbedringsudgifter. Der gælder dog en særlig procentregel, hvorefter det er muligt at fratrække vedligeholdelsesudgifter i de første 3 ejerår. Efter denne regel kan der godkendes vedligeholdelsesudgifter med indtil 35 % af den årlige lejeindtægt for en- og tofamilieshuse og med 25 % af den årlige lejeindtægt for ejerlejligheder. Beregningen foretages særskilt for hver ejendom, såfremt der ejes mere end én ejendom.

Eksempelvis er en installation som fx et køleskab ikke et driftsmiddel men en installation, der skal tillægges ejendommens anskaffelsessum. Reparation af køleskabet er derimod, som udgangspunkt, en fradragsberettiget vedligeholdelsesomkostning.

Selvom forbedringsomkostninger ikke kan fradrages, er det stadig nødvendigt at holde styr på foretagne forbedringer over årene, da disse i stedet medtages ved opgørelse af senere ejendomsavance.

Husk forskudsopgørelsen

Ved udlejning af en ejendom skal der ikke betales ejendomsværdiskat. Det anbefales derfor, at der foretages den fornødne tilpasning af forskudsopgørelsen, hvor ejendomsværdiskatten sættes til 0 kr., samtidig med at forventet resultat inkl. renter medtages på forskudsopgørelsen.

 

Virksomhedsordningen ved udlejning til nærtstående

Uanset at der er kommet skærpede regler for anvendelse af virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen fra og med indkomståret 2021, er det stadig en mulighed at bruge disse.

De nye regler har dog i praksis medført, at rentefordelen ved at bruge virksomhedsordningen og kapitalafkastordningen er reduceret eller helt bortfaldet. I det efterfølgende tages der udelukkende udgangspunkt i anvendelse af virksomhedsordningen.

Vær opmærksom på, at drives der anden virksomhed i virksomhedsordningen, er det et krav, at udlejningsejendommen også medtages i virksomhedsordningen.

Særligt ved udlejning til nærtstående

Ved udlejning til nærtstående skal der beregnes en såkaldt rentekorrektion.  Rentekorrektionsbeløbet skal modvirke rentefordelen, der er ved at anvende virksomhedsordningen ved udlejning til nærtstående. Beløbet, der beregnes som rentekorrektion, tillægges den personlige indkomst og fragår i kapitalindkomsten. Rentekorrektionen beskattes dermed på lige vilkår som lønindkomst i stedet for som renter.

Rentekorrektionen beregnes på baggrund af en forholdsmæssig andel af gælden, der efter en særlig beregning kan henføres til forældrekøbsboligen. Andelen opgøres som den forholdsmæssige andel af de samlede aktiver i virksomhedsordningen, som den ejendom, der udlejes, udgør.

Beregningsmetoden betyder, at der kan opstå rentekorrektion, uden at der er gæld, der vedrører udlejningsejendommen. Grunden til dette er, at der blot beregnes rentekorrektion på baggrund af de samlede renteudgifter i virksomheden, og herefter henfører den forholdsmæssige andel, som udlejningsejendommens anskaffelsessum udgør af de samlede aktiver i virksomheden.

 

Beregningen af rentekorrektion for 2023 kan illustreres ved følgende (eksempel fra Juridisk Vejledning):

Ejendommens anskaffelsessum (EA):	3 mio. kr.
Samlede aktiver i virksomhedsordningen (SA):	20 mio. kr.
Ejendommens andel af de samlede aktiver (EA/SA*100):	15 %
Samlet gæld i virksomhedsordningen (SG):	10 mio. kr.
Gældsandel til beregning af rentekorrektion (SG/100*15):	1,5 mio. kr.
Rentekorrektionssats for 2023, jf. virksomhedsskattelovens § 9 a (R):	6 %
Beregnet rentekorrektion (1,5 mio. kr./100*R):	90.000 kr.

 

Overdragelse af ejendom

Når ejendommen overdrages, vil den skattemæssige avance være skattepligtig, når ejerne ikke har beboet ejendommen. Der har inden for de seneste år været et væld af sager angående værdiansættelse af ejendomme ved overdragelse mellem nærtstående.

Der kan som udgangspunkt ske overdragelse af fast ejendom til seneste offentlige vurdering +/- 15 %, når der ikke foreligger særlige omstændigheder. Er der modtaget nye ejendomsvurderinger, skal denne dog anvendes indenfor +/- 20 %. Bemærk, at de foreløbige vurderinger ikke kan anvendes.

Da der ikke kan opstilles en udtømmende liste med forhold, der udtrykker særlige omstændigheder, anbefales det, at der i overdragelsesaftalen indsættes et skatteforbehold. Det er dog vigtigt, at skatteforbeholdet opfylder betingelserne, for at skatteforbeholdet er gyldigt. Skatteforbeholdet har derfor kun virkning, hvis forbeholdet er klart, skriftligt og oplyst over for Skatteforvaltningen senest samtidig med, at Skatteforvaltningen oplyses om dispositionens øvrige indhold. Er de privatretlige virkninger af skatteforbeholdet ikke klare og overskuelige, kan skatteforbeholdet afvises.

 

Afslutning

Det er fortsat muligt at foretage forældrekøb, men der kan være særlige forhold, der skal tages hensyn til i forbindelse med købet. Fejlagtige dispositioner kan resultere i, at såvel den løbende opgørelse af skattepligtigt resultat, herunder valg af virksomhedsordning, kan betyde, at skatten ikke optimeres. Dette gælder ligeledes, når ejendommen skal sælges enten til nærtstående eller til uafhængig tredjemand.

Det er derfor altid anbefalingen at rådgive sig med specialister inden for skatteområdet for at sikre en korrekt skattemæssig behandling i forhold til din konkrete situation.